TOKİ’den Ev Almak Yatırım Olur mu?
Türkiye’de konut yatırımı hâlâ en yaygın yatırım araçlarından biri. Bu bağlamda “TOKİ evleri yatırım için mantıklı mı?” sorusu sıkça gündeme geliyor. Çünkü TOKİ projeleri sıradan konutlara kıyasla bazı avantajlar sunuyor: devlet destekli üretim, faizsiz ya da düşük faizli ödeme planları, geniş vade imkânı ve yeni sosyal konut seferleri. Ancak yatırımcı gözüyle bakınca sadece avantajlara değil, risklere de dikkat etmek gerekiyor. Bugün itibarıyla güncel fiyat, ödeme planı ve piyasa koşullarını dikkate alarak, TOKİ’den ev almak mantıklı mı? bu soruyu detaylıca ele alalım.
TOKİ’nin Avantajları
Fiyat Avantajı
TOKİ projeleri genellikle özel sektör konutlarına kıyasla daha uygun fiyatlı. Örneğin, 26 Ekim 2025 tarihli bir habere göre TOKİ’nin sosyal konut seferberliği kapsamında metrekare satış fiyatları yaklaşık 32-37 bin TL/m² olarak ifade ediliyor.
Aynı haberde özel sektör metrekare ortalaması ise ülke genelinde 38 bin TL/m², İstanbul’da ise 53 bin TL/m² civarında.
Bu fark, yatırım açısından önemli bir avantaj gibi görünüyor.
Uzun Vadeli ve Kolay Ödeme Planları
Ödeme seçenekleri yatırımcılar için esneklik sunuyor. Örneğin bir örnekte İstanbul dışı illerde 80 m² 2+1 konut bedeli 2.650.000 TL, %10 peşinat, 240 aya kadar vade sunulan planla aylık 9.938 TL taksit şeklinde açıklandı.
Bu tür uzun vadeler yatırımcıya “aylık ödeme yükü” açısından avantaj sağlayabilir.
Güvenlik ve Devlet İmzası
TOKİ, “depreme dayanıklı konut”, “toplu konut sosyal donatılarla” gibi alt başlıklarla güven algısını destekliyor.
Yatırımcı açısından “inşaat tamamlanma riski” gibi faktörlerin azalması önemli.
TOKİ’nin Dezavantajları ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
1. Değer Artışı Potansiyeli Ortalama Olabilir
Fiyat avantajı olsa da yatırımın kazanç kısmı “değer artışı” ile bağlantılıdır. Örneğin genel konut piyasasında arz-talep dengesizliği, yüksek malzeme maliyetleri gibi etkenlerden dolayı değer artışının hızının beklenenden düşük olabileceği yorumlanıyor.
Dolayısıyla “uygun fiyata alıyorum, çok kazanırım” düşüncesi her zaman doğru çıkmayabilir.
2. Aylık Ödeme Yükü ve Para Birimi Riski
Örnek ödeme planında aylık taksitler İstanbul için 7.313 TL – 11.063 TL arasında gösterilmiş. yani yaklaşık 11 000 TL aylık ödeme yapan bir yatırımcı söz konusu olabilir.
Bu durumda kira geliri ile taksitin karşılanması zor olabilir; kira getirisi düşükse nakit akışı riski oluşur.
3. Kiraya Verme ve Çıkış Kolaylığı Sınırlı Olabilir
TOKİ sözleşmelerinde “ilk yıllarda kiralama satma sınırlamaları” olabiliyor. Bu, yatırımın likiditesini düşürebilir ve “yatırım amaçlı” düşünüyorsanız önemli bir dezavantajdır.
4. Bölge ve Lokasyon Etkisi Büyük
TOKİ konutları genellikle “uygun maliyetli, sosyal donatılı” olarak planlanırken, değer artışı için “ulaşım, altyapı, iş merkezi yakınlığı” gibi koşullar önem kazanıyor. Diğer bir deyişle, “uygun fiyat” her zaman “yüksek yatırım getirisi” anlamına gelmiyor.
Yatırımcılar İçin Değerlendirme Çerçevesi
TOKİ’den ev almayı düşünen yatırımcıların aşağıdaki 4 kriteri dikkatle incelemesi gerekiyor:
- Peşinat ve vade oranı: %10 peşinat ve 240 aya varan vade avantajlı görünüyor, ama toplam ödenecek tutar dikkat edilmeli.
- Kira potansiyeli: Aylık taksiti (örneğin 9-10 bin TL) kira gelirinin üzerine çıkmamalı.
- Likidite ve çıkış imkânı: Konutu ne zaman ve ne şartla satabileceğiniz önemli.
- Bölgesel gelişim ve altyapı: İleride değer artışı için lokasyon şart.
TOKİ Mantıklı mı, Mantıksız mı?
Özetle şunu söyleyebilirim:
- Eğer hedefiniz kendi oturumunuz için ve uzun vadeli düşünüyorsanız, TOKİ evleri uygun maliyet ve devlet güvencesiyle mantıklı bir tercih olabilir.
- Ancak yatırım amacıyla, kısa-orta vadede değer artışı ve kira geliri beklentisiyle alıyorsanız, “çok yüksek getiri beklemek” gerçekçi olmayabilir. Ödeme yükü, kira getirisi ve bölgesel koşullar dikkate alındığında riskler var.
- En mantıklı yaklaşım: uygun lokasyonlu, kira potansiyeli olan ve ödeme planı bütçenizi zorlamayacak bir TOKİ projesi seçmek.
